LMNP, AirBnB et micro-BIC
Nouvelles règles
Introduction
Dès le 1 er janvier 2024, la nouvelle loi de finances fixe une nouvelle fiscalité pour les propriétaires de meublés de tourisme (AirBnb notamment) sur les grandes villes (zones « tendues »).
Les propriétaires actuels de biens « LMNP » vont voir leur taxation augmenter significativement (de +30 à +90%) entrainant une chute importante de rentabilité, imprévue au moment de l’acquisition.
Nous sommes gestionnaires de biens, et à travers les quelques pages qui suivent, nous vous proposons des simulations et une analyse des solutions alternatives.
Le cas échéant, nous sommes en mesure sur la base de votre situation personnelle, d’étudier la possibilité d’une formule de gestion permettant de compenser les effets de la nouvelle loi.
Nous sommes situés dans le 92, et sur Lyon. Nous étudierons toutes les situations, avec une capacité à agir et être pertinent plus spécifiques dans les Hauts-de-Seine et sur Lyon. Sur les autres zones, si nous ne savons pas traiter, nous pourrons vous recommander des acteurs pertinents.
Impacts LMNP & AirBnB
Des impacts très importants dès le 1 er janvier 2024 pour les locations « AirBnB » et le statut LMNP (loi de finance 2024)
Dès le 1 er janvier 2024, la nouvelle loi de finances fixe une nouvelle fiscalité pour les propriétaires de meublés de tourisme (AirBnb notamment) sur les grandes villes (zones « tendues »), donc notamment en région parisienne & lyonnaise.
Les zones concernées sont larges et indiquées ici, par exemple : Rueil-Malmaison, Clamart, Lyon, côte bretonne, etc…
Impacts fiscaux pour les meublés de tourisme classés en zone tendue
L’abattement de 71% pour tout revenu jusqu’à 188 700€ ne sera plus applicable.
La fiscalité des LMNP au régime Micro-BIC sera la suivante :
| Chambres d’hôtes | ||||
| Meublé longue durée, courte durée ou tourisme non classé | ||||
| Meublé de tourisme classé hors zone tendue | ||||
| Meublé de tourisme classé en zone tendue | ||||
Simulations
Des impacts très significatifs : de 25 à 40% de perte de rentabilité
Pour les propriétaires disposant de revenus de location de tourisme, l’impact sera significatif.
Pour ceux disposant d’un revenu supérieur à 77 700€, cela signifie l’obligation de passer au « régime réel », soit une complexité financière, comptable et fiscale bien plus importante que dans le régime actuel.
Ce sont aussi des pertes financières très significatives qui peuvent même conduire à reconsidérer l’investissement, voire à vendre.
Les situations les plus dégradées sont pour les cas suivant :
Rentabilité de l’investissement faible < 5,5%
Taux d’imposition élevé >30%
Propriétaire ayant terminé de rembourser son emprunt
Revenus de courte durée > 80 000€ par an
4 simulations à la suite permettent de mesurer que les chutes de revenus après impôts vont de -25 à -70%.
| Micro-BIC 2023 | Nouveau régime | ||
| (actuel) | (régime réel imposé) | ||
| Loyers | 180 000 | 180 000 | |
| Charges (eau, chauffage, elec) | -12 600 | ||
| Amortissement immobilier | -48 214 | ||
| Amortissement mobilier | -12 857 | ||
| Taxe foncière | -2 571 | ||
| Assurance propriétaire | -1 800 | ||
| Assurance emprunteur | -1 800 | ||
| Intérêts d’emprunt | -25 714 | ||
| Comptable | -5 143 | ||
| Abattement | -127 800 | 0 | |
| Revenus imposables | 52 200 | 69 300 | |
| Taux imposition | 30% | 30% | |
| Impôts à payer | -24 534 | -32 571 | |
| Gain net après impôts | 49 909 | 36 729 | |
| Perte (valeur absolue) | -13 180 | ||
| Perte (%) | -26% | ||
| Micro-BIC 2023 | Nouveau régime | ||
| (abattement réduit) | |||
| Loyers | 70 000 | 70 000 | |
| Charges (eau, chauffage, elec) | |||
| Amortissement immobilier | |||
| Amortissement mobilier | |||
| Taxe foncière | |||
| Assurance propriétaire | |||
| Assurance emprunteur | |||
| Intérêts d’emprunt | |||
| Comptable | |||
| Abattement | -49 700 | -35 000 | |
| Revenus imposables | 20 300 | 35 000 | |
| Taux imposition | 30% | 30% | |
| Impôts à payer | -9 541 | -16 450 | |
| Gain net après impôts | 9 550 | 2 641 | |
| Perte (valeur absolue) | -6 909 | ||
| Perte (%) | -72% | ||
| Micro-BIC 2023 | Nouveau régime | ||
| (régime réel imposé) | |||
| Loyers | 180 000 | 180 000 | |
| Charges (eau, chauffage, elec) | -12 600 | ||
| Amortissement immobilier | -48 214 | ||
| Amortissement mobilier | -12 857 | ||
| Taxe foncière | -2 571 | ||
| Assurance propriétaire | -1 800 | ||
| Assurance emprunteur | |||
| Intérêts d’emprunt | |||
| Comptable | -5 143 | ||
| Abattement | -127 800 | 0 | |
| Revenus imposables | 52 200 | 96 814 | |
| Taux imposition | 30% | 30% | |
| Impôts à payer | -24 534 | -45 503 | |
| Gain net après impôts | 77 423 | 51 312 | |
| Perte (valeur absolue) | -26 112 | ||
| Perte (%) | -34% | ||
| Micro-BIC 2023 | Nouveau régime | ||
| (abattement réduit) | |||
| Loyers | 70 000 | 70 000 | |
| Charges (eau, chauffage, elec) | |||
| Amortissement immobilier | |||
| Amortissement mobilier | |||
| Taxe foncière | |||
| Assurance propriétaire | |||
| Assurance emprunteur | |||
| Intérêts d’emprunt | |||
| Comptable | |||
| Abattement | -49 700 | -35 000 | |
| Revenus imposables | 20 300 | 35 000 | |
| Taux imposition | 30% | 30% | |
| Impôts à payer | -9 541 | -16 450 | |
| Gain net après impôts | 23 168 | 16 259 | |
| Perte (valeur absolue) | -6 909 | ||
| Perte (%) | -30% | ||
Dans beaucoup de situations, cela rend la location meublée saisonnière non pertinente pour le propriétaire, obligeant à vendre ou à louer en longue durée, ce qui est dommageable, notamment après avoir investi dans des meubles.
Scénarios et solutions alternatives
Passage au régime réel : pas d’avantage
Soit par obligation si vous êtes au-delà des nouveaux seuils, soit de manière volontaire, vous avez l’option de basculer au régime réel. Ce régime nécessite un expert-comptable et un formalisme très strict, et présente aussi quelques inconvénients, comme le paiement d’une nouvelle taxe : la CET – Contribution Economique Territoriale ( = CFE – Cotisation Foncière des Entreprises + CVAE – Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).
Dans aucune des 4 simulations menées précédemment, le régime réel ne présente de gains par rapport à la nouvelle situation imposée par la loi. Il est même particulièrement désavantageux quand le propriétaire a achevé de rembourser son emprunt (-30% de chute de revenus nets après impôts, soit des effets proches de la nouvelle loi).
Passage à la location longue durée : la chute de rentabilité encore supérieure
La location en longue durée d’un bien meublé est une configuration peu avantageuse.
En effet, les locataires séduits par cette offre restent moins longtemps que les autres (2 ans en location meublée longue durée contre 3-4 années en location nue). Le propriétaire doit également assurer le remplacement régulier des meubles et la maintenance des équipements (électroménager notamment).
Par rapport à la location courte durée, la chute de revenus nets après impôts (et prélèvements sociaux) est encore supérieure au nouveau régime fiscal. Dans nos quatre simulations, elle va de -60% à -70%, du fait notamment du loyer annuel bien plus faible (souvent la moitié).
Une bonne stratégie qui préserve vos intérêts : le bail de gestion
En effet, des structures existantes sont en mesure de vous apporter plusieurs choses :
• Les référencements sur toutes les plateformes (airbnb, booking, etc… plus de 20 au total) vous assurant un remplissage maximum,
• La gestion professionnelle des charges, de la gestion courante et annuelle et de l’accueil des locataires avec un seul interlocuteur,
• La gestion de vos contraintes spécifiques (par exemple, séjour minimum de 3 jours ou une semaine, période non disponible, etc…),
• Vous pouvez décider de continuer à accueillir les locataires ou de sous-traiter – c’est votre choix et il nous convient,
• La gestion comptable (pré-comptabilité et packaging avec un comptable référencé)
La bascule dans ce mode de gestion vous permet de préserver votre rentabilité actuelle, avant l’effet de la loi de finance 2024. Cela représente un gain de trésorerie annuel de +35 à +50% par rapport aux effets de la nouvelle loi.
Ce que nous vous proposons très concrètement :
• Un bail de gestion commercial où nous intégrons vos appartements dans nos outils et nous référençons vos appartements sur plus de 20 plateformes (airbnb, booking, abritel, agoda, trip, tripadvisor, etc…) pour l’ensemble des nationalités de visiteurs et touristes,
• Nous référençons également vos appartements auprès des grandes entreprises qui travaillent avec nous pour leurs séjours de professionnels, souvent des séjours de plusieurs mois,
• Nous optimisons les tarifs avec nos outils experts (à la semaine par exemple), permettant de baisser et augmenter automatiquement les tarifs selon le marché et les saisons,
• Nous branchons notre plateforme de paiement pour accepter toutes les réservations avec des moyens de paiement variés (yc les cartes asiatiques spécifiques et des Etats-Unis),
• Nous pouvons prendre à notre charge les charges (électricité, chauffage et eau) et taxes foncières, ainsi que les meubles,
• Nous vous fournissons la comptabilité à travers notre partenaire expert-comptable
Notre rémunération est entièrement variable. Du fait des transferts de charges, votre impôt sur les appartements baissera de -30% à -45% par rapport à la nouvelle donne fiscale. Au final, sur ces bases, vous retrouvez un gain de trésorerie de +35 à +50% par rapport aux effets de la nouvelle loi de finance 2024.
Vous pouvez ainsi préserver la rentabilité de vos investissements dans la situation actuelle. Ce mode de gestion était précédemment une option. Dans la nouvelle configuration, c’est -nous le croyons- le seul moyen de préserver la rentabilité de votre investissement.
Qui sommes-nous ?
Nous sommes un gestionnaire professionnel de meublés depuis 2004, disposant de nos propres biens, et également gestionnaire de biens possédés par des tiers.
Nous avons testé et comparé les outils de marché, professionnalisé nos méthodes, et savons fournir le meilleur service aux propriétaires qui nous font confiance.
Nous sommes une entreprise familiale et robuste avec le goût du travail bien fait. Nous exploitons par exemple les deux sites web lesjosephines.fr et lerelaisamelie.fr.
Contact
Contactez-nous pour nous préciser votre situation et vos questions :
Nous vous répondrons sous peu.
SARL COURBEVOIE ACTIFS
Téléphone : + 33 6 68 51 08 99
Email : contact@lesjosephines.fr
RCS Nanterre 808 325 005 – 11, rue des Cités – 92500 Rueil-Malmaison